仅用14个月！广州最难旧改，清零交地！

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上周末，三元里旧村最后一栋旧楼，在钩机的轰鸣里倒塌了。

从2025年8月23日的第一锤到今天，一共429天， 3633套房子全部夷平。

7个安置地块，6663套回迁房，要全面开工了！

这个总投资超过300亿的旧改项目，终于从“拆不动”熬到了“拆得快”。

要知道，早在2002年，三元里就是广州首批城中村改造试点。

然后呢？

就没有然后了。

二十多年，三度启动，三度搁置，愣是没拆成。

那么，这块啃了二十多年的硬骨头，最后是怎么啃下来的？

01 “广州最难旧改 ” 突然就拆完了？

在旧改轰轰烈烈的前些年，为什么一直没有开发商敢动三元里呢？

因为背后的账本，太复杂了！

6800多宗建筑，挤在71公顷地上，集体土地和国有土地是完全缠在一起的。

这是什么概念？

71公顷大概相当于100个标准足球场大小，挤了6800多栋楼，1.

1万户籍人口，容积率和人口密度在整个广州核心区都排得上号。

更麻烦的是，同一栋楼里，三楼可能是集体物业，四楼是国有私房，地契甚至能追溯到民国时期。

这个建设周期以及成本，开发商一算，直接放弃。

直到2024年，转机来了。

《广州市城中村改造条例》落地，国家专项借款进来， 玩法换成依法征收、净地出让、政府主导。

钱由政府兜底，矛盾交给基层去磨。

然后，推进速度直接起飞！

15天时间拿下94.

7%意愿同意率，两个月推平57宗集体物业，等于告诉观望的人，这次是来真的。

到清零那一天，旧村签约率99.

56%，交房率99.

24%！

据说，签约组谈得最久的一户，上门三十多次。

还有村民坚称自己有房，地址却是一片空地，工作人员没糊弄，还专门跑到市规划院翻出1954年的影像图，真给他证明了房子存在，补偿一分不少。

说白了，这一次能成，不是靠资本开道，而是靠政府把账扛起来，用诚意和信任把难点一个个拆解。

而这样的工作，也只有政府能干成了。

02 清零只是开始 接下来才是重头戏 拆完不等于完事。

村民最关心的，其实只有一个问题： 我什么时候能搬回来？

按照官方规划，首开区原兴发广场三、四期安置房主体已经封顶， 首批594套2027年年中交付，整个项目安置房在2028年全部建完。

也就是说，大部分村民要在外面过渡一至两年。

在这期间， 相关部门会有临迁补助，还准备了439套临迁房， 户型从45㎡到140㎡不等，并针对不同家庭提供了50多种“房包”组合，以确保解决村民们的住房问题。

而对地产人和周边业主来说，三元里拆了，有三件事即将发生改变。

第一样，是产业。

众所周知，三元里是中国皮具和化妆品产业的老家。

这次改造，成功保留2000多家皮具及美妆商户，包括曙光医美、美云口腔这些行业龙头。

去年，三元里街已经系统性地导入产业资源，吸引白云五号、音乐未来城、柏丽NYC国际皮带城、广州摩云酒店等11个重点项目集中签约，落地 “一带一路”绿地大湾区国际贸易港、抖音生活服务项目、白云美湾广场二期项目。

未来， 这里还将释放约64万㎡连片产业用地 ——在开发相对饱和的广州市区，能腾出这么一块“巨无霸”产业空地，做成全球最大的化妆品交易中心和国际皮具展示中心，其实是非常难得的。

就这体量，对于产业上下游企业的引力，绝对值得期待。

第二样，是空间。

根据规划，一条约3.

5KM的生态绿轴，将把广州火车站北广场和白云新城串起来。

自此以后， 广州火车站、三元里、白云新城将打破物理壁垒，融合构成“黄金三角”， 以更完整的土地空间吸纳更多企业、配套、人口。

第三样，是楼市预期。

火车站北广场这一块，一直是广州市中心里城市界面最拉垮，发展最落后的地段之一——握手楼，城中村，脏乱差，导致片区二手房价一直涨不起来。

现在，旧村清零，产业升级，绿轴铺开。

你说，这片土地的价值，会不会迎来重估？

先看短期，目前只有回迁房的信息，还没有释放商品房宅地，64万㎡产业用地也不是立刻挂牌，高楼大厦不可能一夜就建好。

因此，如果说真正影响周边地价和二手房价，最快也要到2027年安置房封顶、2028年整片初步建成，城市界面肉眼可见地变新、变干净、变高端以后。

但中期看，在这么好的位置上，一个崭新商圈，再加一批产业人口导入， 对周边几个成熟小区的估值，乃至周边宅地，绝对是有强力支撑的。

想想猎德村和琶洲村，改造完以后，珠江新城和琶洲万胜围的价值都被重新定义了。

虽然，三元里的位置没有那么核心，但广州火车站北广场这个地段，一旦界面更新，想象空间巨大。

而这里的关键就在于，接下来的重建工作能不能按既定节点推进？

经历过搬走又回来的皮具、美妆、医美商户，能不能真在新楼里把生意做起来？

而最终的答案，我们只能交给时间了。

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2*本文只供参照，不构成投资建议。

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